Секреты получения ипотечного кредита

Нравится

В прошлом году в России более одного миллиона объектов жилой недвижимости были куплены с использованием кредитных средств. Ипотека сегодня стала реальным инструментом, который дает возможность обзавестись собственным жильем прямо сейчас. В то же время каждый потенциальный заемщик должен понимать, что ипотека – это длительное и серьезное обязательство и прежде чем брать его на себя, необходимо взвесить все за и против.

Стоимость кредита

Согласно нормам Гражданского Кодекса, кредитор должен ознакомить клиента с полной стоимостью кредита. Это та сумма, которую вы в итоге отдадите банку по завершению действия договора. Однако, к сожалению, некоторые банки это требование не соблюдают. Нередко можно встретить кредитные программы с низкими процентами, которые предусматривают скрытые комиссии и дополнительные платежи. В итоге оказывается, что такая ипотека обойдется вам намного дороже, чем кредит в другом банке под более высокий процент. Еще на этапе рассмотрения того или иного предложения старайтесь выяснить полную стоимость кредита. Так вы сможете выбрать наименее дорогостоящий вариант.

Валюта кредита

Подавляющее большинство экспертов в сфере кредитования рекомендуют брать кредиты в той валюте, в которой формируются ваши доходы. В противном случае валютная ипотека превращается в азартную игру, где вы можете, и выиграть, и серьезно проиграть. Многие валютные заемщики впервые ощутили на себе этот эффект в 2008 году, когда после нескольких лет стабильного укрепления рубль резко подешевел относительно остальных мировых валют.

Вторым уроком стала девальвация рубля конца 2014 года. В отдельные моменты курс достигал почти 70 рублей за доллар. Долг тех заемщиков, которые брали ипотеку, когда доллар стоил 30 рублей, без какого-либо влияния с их стороны вырос более чем в два раза. Во столько же раз вырос и ежемесячный платеж. Все это вынудило многих валютных заемщиков митинговать под зданием Центробанка, с требованием пересчитать кредиты в рубли по льготному курсу.

Если вы не желаете играть в кредитную рулетку, не умеете предсказывать курс отечественной валюты на несколько лет вперед и не получаете свои доходы в иностранной валюте, то лучше выбирайте ипотеку в рублях.

Период кредитования

В подавляющем большинстве финансовых организаций от периода кредитования зависит процентная ставка по ипотеке. Чем короче период кредитования, тем меньший процент заплатит заемщик за пользование заемными деньгами. Многие стремятся взять ипотеку на минимально возможный срок, определяя для себя ежемесячный платеж на пределе своих возможностей. Однако такая экономия может обойтись вам слишком дорого. Разница в процентах в зависимости от количества лет кредитования не так уж и велика, а вот риск не справиться с большим ежемесячным платежом, более чем реален.

Рассчитывая максимальную сумму кредита банки придерживаются правила: ежемесячный платеж не должен превышать 30%-40% от суммарных доходов семьи. Заемщики приглашают созаемщиков, завышают доходы и иными путями стремятся обойти это ограничение. Однако именно такой предел ежемесячного платежа не станет чересчур обременительным для семейного бюджета и вам стоит прислушаться в этом отношении к логике банка.

Выплачивая посильную сумму, вы сможете создать резерв на случай временной нетрудоспособности или иных жизненных форс-мажоров. Потому лучше возьмите кредит на несколько лет дольше, чтобы регулярный платеж был более доступным. Если у вас будут финансовые возможности, то вы всегда можете погасить кредит досрочно, благо сегодня это без каких-либо комиссий или санкций позволяют сделать почти все банки.

Схема кредитования

На этот фактор немногие обращают внимание, но значимость его сложно преувеличить. Особенно если вы прислушаетесь к совету из предыдущего пункта и возьмете кредит не на тот период, за который вы планируете выплатить кредит, а на больший. Банки предлагают две схемы кредитования:

аннуитетные платежи;
дифференцированные платежи.

В первом случае вы будете платить одну и ту же сумму весь срок кредитования. Изменяться будет лишь структура процентов и тела кредита в этом платеже (сначала погашаются проценты, а затем тело кредита). Во втором случае в первое время ежемесячный платеж будет самым высоким, постепенно понижаясь по мере выплаты кредита. Суть дифференцированной схемы в том, что каждый месяц заемщик гасит фиксированную сумму тела кредита, а проценты насчитываются на остаток долга. При аннуитетных платежах проще планировать семейный бюджет. Разницу между этими двумя схемами вы сможете наглядно увидеть на расчете полной стоимости кредита. Также стоит учитывать, что с дифференцированными платежами работают далеко не все банки.

Первоначальный взнос

Размер первоначального взноса также оказывает заметное влияние на процентную ставку и соответственно стоимость кредита. Но здесь есть два главных ограничения:

минимальный размер первоначального взноса, установленный банком (сегодня у большинства кредиторов это 20%);
размер накоплений, которые имеются в наличии у потенциального заемщика.

Какой размер первоначального взноса вы выберете для себя – решать вам, но учтите, что если вы отдадите все свои сбережения, то у вас может не хватить денег на проведение ремонта и другие необходимые расходы на обустройство своего жилья. Потому прежде чем останавливаться на какой-то сумме, следует все просчитать.

Дополнительные расходы

Помимо непосредственно выплаты ежемесячных взносов по кредиту на этапе оформления вам необходимо будет оплатить:

страховку объекта ипотеки, а также (по выбору заемщика) жизни и работоспособности заемщика;
нотариальное оформление документов и соответствующие госпошлины;
услуги риэлтора, кредитного брокера и других посредников, если вы планируете воспользоваться их услугами;
независимую оценку жилья;
единоразовая комиссия за рассмотрение заявки и/или выдачу кредита (правда, в большинстве банков эти комиссии уже не взимаются).

Расходы по страхованию вам придется нести на протяжении всего срока кредитования. Каждый год вам необходимо будет продлять действие страхового полиса, внося соответствующую сумму. Страхование рисков, связанных с объектом ипотеки в пользу банка является обязательным этапом получения ипотечного кредита. А вот страхование жизни и трудоспособности является добровольным выбором заемщика, к которому банк подталкивает его небольшим снижением процентной ставки.

На самом деле такая страховка выгодна, и банку, и заемщику. Банк не потеряет свои деньги, если вдруг с заемщиком что-то случится. Разумеется, у него в залоге находится жилье, которое в случае невозможности обслуживания кредита можно продать и закрыть остаток долга. Но на практике все может быть сложнее: в квартире может быть прописан ребенок, которого банк не имеет права лишить жилья по закону или текущая стоимость жилья не покрывает остаток долга. А при наличии страховки деньги банку вернет страховая компания.

Заемщик же, приобретая полис, обеспечивает возможность сохранить жилье за собой или за своей семьей в случае каких-либо трагических событий. При наступлении страхового случая страховая компания выплатит банку остаток долга, а заложенное жилье останется за заемщиком или его наследниками. Эту страховку также необходимо будет продлять каждый год.

Что еще стоит учесть?

Перед тем, как отправляться в банки за кредитными предложениями, рекомендуем вам проверить свою кредитную историю. Даже если вы никогда не допускали просрочек, в ней может быть ошибочная информация, которая не понравится вашим потенциальным кредиторам. Один раз в год вы можете бесплатно запросить свое досье в бюро кредитных историй, в котором оно хранится. Если в вашей кредитной истории есть ошибки, то вам стоит позаботиться об их устранении заранее.