Термины и определения ипотеки

Нравится

Нередко можно услышать словосочетания «взял ипотеку», «купил квартиру по ипотеке», «квартира в ипотеке». В общественном сознании прочно укоренилось понятие ипотеки, как кредита на покупку квартиры. Строго в правовом значении этот термин означает другое. Чтобы заемщик смог разговаривать с финансовой организацией на одном языке, дадим определения основных терминов.

Ипотека (от греч. hypotheka – залог, заклад) представляет собой залог недвижимости, причем как жилой (квартиры, дома), так и нежилой (офисы, помещения). Это не сумма кредита и никак не кредит на покупку жилья. Ипотека (залог недвижимости) — это способ обеспечения исполнения обязательств, в соответствии с которым одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по кредитному договору, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по кредитному договору из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Предметом ипотеки называют то, что находится в залоге: квартира, дом, земельный участок. Залогодателем называют того, кто является собственником недвижимости, переданной в залог, а кредитора называют залогодержателем.

Ипотека бывает двух видов: в силу закона и в силу договора. Ипотека в силу закона — это залог, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Заключать договор об ипотеке в этом случае не надо. К примеру, приобретение квартиры на кредитные средства влечет автоматическую регистрацию на эту квартиру залога, поскольку статья 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что такая квартира считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.

Для этого достаточно сдать в Росреестр договор купли-продажи квартиры, в котором будет указано о кредитном источнике и будет зарегистрирован залог (ипотека) в пользу банка. Ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом для всех кредитов покупки жилья под залог этого приобретаемого жилья.

Альтернативой «законной» ипотеке является заключение договора об ипотеке — это для случаев, если в залог отдается имеющееся в собственности заемщика жилье, а приобретает на кредитные средства он иное жилье. Договор об ипотеке представляет собой соглашение между залогодателем (собственником недвижимости) и залогодержателем (банком), по которому залогодатель передает в залог недвижимое имущество залогодержателю.

Ипотека обеспечивает определенное обязательство. Это может быть кредитный договор или договор займа. Банки выдают кредиты на покупку жилья, а некредитные организации выдают займы на покупку жилья. Кредитный договор/договор займа — это соглашение, заключаемое в письменной форме, по которому кредитор обязуются предоставить денежные средства (кредит/заем) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Кредит/заем – это полученные заемщиком денежные средства, а ипотечный кредит – это кредит, возврат которого обеспечен залогом недвижимости (ипотекой). В этом и есть его отличие от потребительских кредитов, по которым либо нет залога, либо в залог предоставляется что угодно, кроме недвижимости.

Поэтому было бы правильнее говорить «взял ипотечный кредит», «купил квартиру за счет ипотечного кредита», «квартира в залоге у банка». Кроме того, даже нецелевые кредиты под залог недвижимости, причем неважно жилой или нежилой, будут являться ипотечными.

При определении терминов связанных с ипотекой нельзя не остановиться на определении закладной. Закладная это отдельный документ, который подтверждает следующие права банка (владельца закладной):

право на получение исполнения по кредитному договору (то есть право требовать с заемщика возврата денежных средств);
право залога на имущество, обремененное ипотекой (то есть право обратить взыскание на квартиру).

Если какое-либо лицо законно владеет закладной (владелец закладной), то даже при отсутствии кредитного договора, договора об ипотеке и любых иных документов, он (владелец) вправе требовать с должника уплаты ему платежей по кредиту и обращения взыскания на квартиру. Чем сто раз услышать, лучше один раз увидеть – форма закладной приведена в Приложении к книге и заемщик может ее внимательно изучить.

Закладная составляется и подписывается заемщиком и залогодателем (без подписи банка) и сдается вместе с договором купли-продажи квартиры в орган, регистрирующий права и сделки на недвижимое имущество. Этот орган выдает закладную уже банку. Дальше закладная может быть продана банком другому лицу, который автоматически становится кредитором по кредитному договору и залогодержателем.

Пожалуй, этого набора определений хватит для обсуждения многих вопросов, связанных с ипотечным кредитованием. Остановиться на этом или углубиться в эту тему серьезнее – как говорится, вопрос личных предпочтений.

МАКСИМ САБЛИН