Алгоритм поиска ипотечной программы

Нравится

Выбор – самый утомительный вид деятельности.Борис Кригер

Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо выбрать ипотечную программу наиболее выгодную для заемщика. Искать можно разными способами, например, через сайты конкретных банков, через сайты, на которых представлены все программы, а также есть возможность обратиться к ипотечному брокеру. Каждый способ поиска имеет свои плюсы и минусы. Поскольку наша цель найти самую лучшую программу наилучшим способом, то проанализируем различные варианты поиска, по которым уже сам читатель сможет сделать выбор как искать.

Не стоит зацикливаться на двух-трех вариантах, которые подсказали знакомые. В первую очередь целесообразно сформировать широкий список программ, включая рекомендованные знакомыми, а затем выбирать лучшее. Никакие авторитеты заранее принимать не стоит, но выбор должен производиться качественно.

Перед поиском важно определить – какие параметры сравнивать (процентная ставка, срок кредитования) и какие считать критичными для конкретного заемщика. Например, если первоначальный взнос всего 10%, то необходимо искать только программы с таким взносом. Обычно найденные варианты достаточно хаотично записываются на попадающихся под руку бумажках, обрывках газет, но лучше этот процесс упорядочить и заранее нарисовать таблицу или создать документ в формате Word или Excel, где указать параметры выбора и результаты.

Если заемщиком планируется улучшение своих показателей (допустим, через три месяца первоначальный взнос станет 30%, через четыре месяца стаж работы станет 6 месяцев), то таблицу придется обновлять к моменту подачи заявки на кредит – программы могут измениться. Приведем сокращенный пример такой таблицы:

Поиск ипотечной программы на покупку квартиры на вторичном рынке
	Банк 1	Банк 2	Некредитная организация 1	Некредитная организация 2
Процентная ставка	10	12	10,5	10
Первоначальный взнос 20%	Принимается	Принимается	Не менее 30%	Принимается
Подтверждение дохода: «серый доход»	Возможен с повышением ставки на 1%	Возможен без повышения ставки	Возможен без повышения ставки	Возможен без повышения ставки
Комиссия за выдачу кредита	1,5% от суммы кредита, но не более 100.000	нет	1%	1%
Контактная информация	Адрес ближайшего допофиса, тел., сайт	Адрес ближайшего допофиса, тел., сайт	Адрес ближайшего допофиса, тел., сайт	Адрес ближайшего допофиса, тел., сайт

Наиболее целесообразным началом поиска являются интернет сайты, содержащие возможность сравнения ипотечных программ банков. Идти сразу в банк на консультацию не стоит – вначале необходимо выбрать сам банк или не банковскую организацию, в которую идти.

На сайте http://www.ipohelp.ru, к примеру, есть возможность посмотреть рейтинг банков по наименьшей ставке, наименьшему первоначальному взносу, устному подтверждению доходов. Кроме банков представлены и небанковские организации, выдающие ипотечные займы, программы разбиты по регионам. По утверждению администрации сайта представлены более 500 ипотечных программ.

Удобным представляется возможность выбора программ в зависимости от цели кредитования: на покупку квартиры, комнаты, земельного участка, дома, улучшение жилищных условий, ремонт, перекредитование, а также между вторичным и первичным рынком.

Есть возможность подобрать кредит в зависимости от условий и сортировать результаты по ставке, максимальному сроку, первоначальному взносу, размеру кредита. Процентные ставки указываются в формате диапазона «от» и «до», но следует критично относиться к заявленным минимальным ставкам – скорее всего реальная ставка будет выше.

В программах указывается перечень расходов, достаточно подробно расписываются условия программ, приведена дата, по состоянию на которую актуальна программа и указаны контактные данные банков, вплоть до возможности подать заявку. Очень важно наличие сервиса сравнения выбранных ипотечных программ и дружелюбный, интуитивно понятный интерфейс.

На сайте www.123credit.ru запрос на кредит автоматически направляется в банки и к ипотечным брокерам, которые затем могут перезвонить и предложить условия выдачи кредита на запрошенных параметрах.
Также выделим такие ресурсы, как www.banki.ru, www.sravni.ru, uslugi.yandex.ru, http://www.kreditovik.ru/.

Однако при общении с интернетом остаются определенные вопросы по достоверности представленной на сайтах информации. Иногда программы отменяются и не являются актуальными, иногда в программах не указываются какие-то дополнительные условия. И почти никогда нельзя быть уверенным, что дадут именно конкретную ставку, указанную в рекламе, так как на ставку влияют определенные параметры заемщика и квартиры, не обязательно указанные на сайтах.

В этом смысле сайты самих банков актуальнее универсальных сайтов, а более точная информация есть у сотрудников банка. Но окончательную полную информацию можно получить лишь в письме банка об одобрении лимита кредитования. Поэтому от общих сайтов целесообразно переходить к сайтам самих банков и иных юридических лиц, которые выдают займы на приобретение квартир. На этих сайтах уже уточняется актуальность программ, их условия, хотя далеко не всегда можно найти все условия даже на сайтах банков. Но это зависит от банка – наполненность некоторых банковских сайтах подробнейшей информацией по кредиту иногда на достаточном уровне.

По результатам общего анализа составляется список из 5-7 наиболее выгодных программ, которые уже детально изучаются с запросом условий кредитования, тарифов, кредитных договоров, с консультациями с сотрудниками банков, а также с направлением в данные банки заявки для получения письменного подтверждения лимита кредитования и процентной ставки.

В любом случае – допытывайтесь до правды и уточняйте те параметры, которые необходимы для принятия решения. В рекламе часто указываются самые привлекательные параметры ипотечной программы, завлекающие заемщиков, а какие-то дополнительные условия не указываются. Но никто не мешает позвонить в банк и попросить выслать все условия ипотечной программы – ведь сам банк-то должен знать эти условия, значит они где-то формализованы.

Запрашивайте документ, где описаны все условия ипотечной программы, в том числе требования к заемщику и к потенциальному предмету ипотеки. Не подавайте заявку до получения полной картины по ипотечной программе. Заговора со стороны банков против заемщиков не существует – всю информацию можно получить, если спросить об этом и быть достаточно настойчивым. И лучше получить ответ не устно, а письменно, чтобы иметь возможность подумать об условиях программы в спокойной обстановке.

Другой вопрос – заниматься этим заемщику самому или обратиться к ипотечному брокеру. Услуги ипотечных брокеров (их еще называют кредитными брокерами) охватывают практически весь процесс выбора банка вплоть до заключения кредитного договора. Если заемщик не разбирается в многообразии программ, во всех нюансах, требованиях банков к жилью, к заемщику, к проведению сделки, либо не имеет времени для поиска, то может обратиться к ипотечному брокеру.

Брокер должен знать условия банков и практику выдачи кредитов заведомо лучше, чем любой заемщик и потому может помочь выбрать наиболее подходящую программу, правильно заверить трудовую книжку, правильно оформить справку 2-НДФЛ и подать документы в банк. Зачастую брокер даже должен знать требования конкретных кредитных инспекторов банка, рассматривающих заявки. Ряд брокеров имеют соглашения о сотрудничестве с некоторыми банками, что позволяет устанавливать льготные ставки и в более оперативном порядке проходить процедуры одобрения кредита.

С другой стороны, если брокер всех отправляет в один и тот же банк, то либо этот банк действительно лучший, либо брокер имеет заинтересованность и вне зависимости от достоинств программы всех направляет в этот банк. Поэтому как вариант можно сравнить предлагаемые брокером условия с самостоятельно найденной ипотечной программой и если она лучше, то уточнить у брокера, почему заемщику предложена программа хуже. Принцип «доверяй, но проверяй», как бы часто не звучал, никогда не потеряет актуальность.

Следует также помнить, что, несмотря на огромное количество банков и предложений, количество лидеров по условиям кредитования ограничивается 20-30 участниками (а в регионах может быть еще меньше), поэтому брокеры могут именно по этой причине отправлять в одни и те же действительно лучшие банки.

Также не стоит путать ипотечного брокера от мошеннических компаний, рекомендующих подделывать справки, документы, скрывать важные данные для анкеты заемщика. Такие действия уголовно наказуемы.

При обращении к ипотечному брокеру рекомендуем:

Уточнить со сколькими банками и небанковскими организациями брокер сотрудничает. Сотрудничество предполагает, что брокера знают, он имеет прямой контакт и определенные привилегии, а не обращается в банк «с улицы». Иначе брокер будет по каждому вопросу звонить в банк на общих условиях (как мог бы сделать и сам заемщик). С другой стороны может быть отсутствие соглашений о сотрудничестве и лучше – у брокера не будет заинтересованности направлять заявки в определенные банки.
Выяснить, есть ли при обращении через брокера скидки по процентной ставке. А выгода по процентной ставке в перспективе может составить 200-300 тысяч рублей.
Проверить опыт работы на рынке, включая дату государственной регистрации в качестве юридического лица (данная деятельность не требует лицензий, состояния в саморегулируемых организациях или сертификации). Дата регистрации определяется по сайту http://egrul.nalog.ru/#. Опыт работы и количество клиентов – очень важный параметр.
Определить количество сотрудников ипотечного брокера. Если сотрудник всего один, то вряд ли он успеет качественно и быстро помочь заемщику.
Почитать отзывы о данном ипотечном брокере в интернете.
При обращении к брокеру оценить профессионализм – пожалуй, самое главное качество, которое следует проверять. Если брокер отлично разбирается в ипотечных программах, может оперативно сообщить процентную ставку того или иного банка и подсказать еще массу важных нюансов, то это свидетельство профессионализма.
При обращении к брокеру следует четко обозначить цель – получить наиболее выгодную ипотечную программу, а лучше три четыре программы на выбор, а также уточнить, какие услуги может предложить брокер.

Ипотечный брокер кредит не выдает – он только помогает выбрать программу, подготовить и подать документы. Заявки рассматриваются самим банком, с которым затем заключаются все договоры. После этого сотрудничество с ипотечным брокером, как правило, прекращается.

В последнее время и риэлторы начали оказывать услуги ипотечных брокеров. Плюсы в этом есть – риэлтор находит и жилье, и программу под это жилье. Учитывая, что риэлторы так или иначе все чаще работают с ипотекой при купле-продаже жилья своих клиентов и в курсе наиболее популярных программ банков, то их знания могут быть полезны.

Минусы присущи небольшим агентствам, которые не имеют соглашений о сотрудничестве с банками, не имеют специального штата ипотечных брокеров, то есть их поиск аналогичен поиску самого заемщика, а объем знаний по ипотечным программам небольшой, как и количество клиентов. В этом случае, по крайней мере, советы риэлторов по ипотеке должны быть бесплатны.

Также зачастую для риэлторов главное побыстрее на любых условиях одобрить кредит заемщику, купить квартиру для своего клиента и получить свое вознаграждение, а не найти клиенту выгодную программу. То есть присутствует определенный конфликт интересов.

Заемщику очень важно понимать – что он ждет от брокера или риэлтора: поиска выгодной программы, помощи в подготовке документов, обращения в банк для подачи документов или гарантии одобрения кредита. Следует также помнить, что услуги брокеров платные: фиксированная сумма (от 5000 до 30000 рублей), либо процент от суммы кредита (от 1 до 5%).

Но привлечение посредников это всегда определенная зависимость от профессионализма сотрудников, от того, как подается информация, в каком ключе, насколько точно передается от банка. Если считаете, что разберетесь сами лучше и быстрее, это ваше право.

В любом случае вы можете обратиться напрямую в банк, бесплатно получить необходимую консультацию и самостоятельно подать документы. Конечно, банк будет рекомендовать только свои программы, но что касается сбора и проверки документов, то в банках существуют специализированные подразделения, помогающие заемщику правильно оформить документы и получить кредит. В частности, нормальный банк/нормальный кредитный менеджер не примет неправильно оформленные документы, а порекомендует исправить и принести вновь, чтобы клиент получил положительное решение.

Выбор за заемщиком, который может выбрать не один, а несколько вариантов поиска. На любом рынке бывают и профессионалы и дилетанты, поэтому если обращаться к брокерам, риэлторам и к банкам, то необходимо выбирать наиболее профессиональные.

МАКСИМ САБЛИН