Ипотека с дифференцированным платежом. Что это такое и кто выдает

 Погашение кредитов осуществляется обычно несколькими способами:

1. аннуитетный платеж
2. дифференцированный платеж
3. «шаровое» погашение
4. комбинированные схемы

Дифференцированный платеж считают так: основной долг делится на количество месяцев кредита и эта сумма включается в ежемесячный платеж, а проценты считаются стандартно от остатка долга, грубо говоря, за месяц (за фактическое количество дней в платежном периоде). Платежи все время разные, в начале срока кредита существенно выше, чем в конце.

Аннуитетный платеж считают по довольно сложной для восприятия простого человека математической формуле.

Вот такой:

Это равные по сумме платежи на всем периоде кредитования, в платеж входят проценты и сумма в погашение основного долга.

«Шаровое» погашение — это когда платеж делается единовременно, обычно в конце срока кредита. Вместе с процентами, которые начисляются каждый день.

Комбинированная схема может быть построена по-разному. Например, несколько лет какая-то из первых двух схем и потом единовременный большой платеж.

Так как мы говорим об ипотеке, то учитывая длинный срок ипотечного кредита, применяются две основные схемы — дифференцированная и аннуитетная. Шаровое погашение может применяться на коротких кредитах.

Аннуитетную схему погашения мы разбирали тут, сейчас поговорим о дифференцированной схеме.

Дифференцированный платеж

Ипотеку с дифференцированным платежом российские банки на сегодняшний день используют довольно редко. В основном применяется аннуитетная схема погашения.

Давайте подробнее посчитаем, как дифференцированно можно гасить ипотечный кредит.

Дифференцированная ипотека.

Теперь считаем проценты. Проценты всегда считаются от остатка основного долга на начало платежного периода с учетом процентной ставки и количества дней в предыдущем периоде. Т.е. проценты оплачиваются по окончании платежного периода. Например, 30 дней. Никакой банк вперед проценты не берет!

График с дифференцированным платежом выглядит так:

Как видите, каждый месяц основная сумма кредита погашается равными платежами. Проценты всегда разные. Платеж тоже. С платежом тут интереснее, как видите, в первые годы он где-то 44-45 тысяч рублей, в конце снижается почти вдвое. На этом еще остановимся чуть ниже.

И да, если вы возьмете ипотечный кредит с дифференцированным платежом, переплата по процентам будет ниже, чем если бы взяли ипотеку с аннуитетным платежом. Так кажется, если «тупо» смотреть на графики при одной и той же сумме.

Но тут важно следующее (и не слушайте тех, кто говорит иное):

1. Переплата ниже потому что в первые годы платеж существенно выше, чем при аннуитете. Т.е. вы быстрее гасите основной долг, а, значит, процентов в итоге оплатите меньше. Но никто не запрещает вам, если у вас есть такие деньги на погашение, досрочно гасить по аннуитетной схеме. Вы точно также снизите переплату. Но у вас останется комфорт — низкий платеж и право, а не обязанность, вносить бОльшие платежи.
2. Вы же знаете, что при рассмотрении заявки оценивается кредитная нагрузка на заемщика? Т.е. банк берет все платежи по имеющимся у клиента кредитам и кредитным картам, прибавляет платеж по ипотечному кредиту, на который вы заявляетесь, и сумму соотносит с доходом. Если это соотношение превышает норматив, то последует отказ. Банки не любят повышенную кредитную нагрузку. В крайнем случае предложат по ипотеке сумму, меньше, чем вы ожидаете. В дифференцированной схеме погашения, как мы уже говорили и это видно из картинки График погашения выше, в первые годы дифференцированный платеж выше, чем при аннуитетной схеме при одной и той же сумме кредита. Для справки аннуитет будет равен ~ 36 тыс рублей (против 45 при дифференцированной). А именно первый платеж будет учитываться банком при расчете кредитной нагрузки заемщика. А тут дифференцированный платеж выше и он увеличит кредитную нагрузку. Таким образом, еще один минус этой схемы, вы получите сумму кредита меньше, чем при аннуитетной схеме погашения. А то и отказ.

Кстати, некоторое время назад возникла тема, что типа банк при досрочном погашении ипотеки при аннуитетной схеме должен вернуть заемщику часть процентов. Сразу скажем, что это абсолютно некорректное заявление. Банк никогда не берет проценты вперед, только от остатка фактического долга и за время пользования кредитом. Подробнее эту тему с возвратом переплаты обсуждали тут. Почитайте.

Кто выдает ипотеку с дифференцированным платежом:

Если вам очень хочется дифференцированный платеж по ипотеке, то вот несколько банков, которые это декларируют:

Из крупыных банков — Россельхозбанк и Газпромбанк. Из банков поменьше — Банк Санкт-Петербург, Энергобанк, Челиндбанк, Банк Акцепт.

Больше никто. Как видите. даже Сбербанк отказался от дифференцированной схемы погашения ипотеки.

Вывод

Дифференцированный платеж ничем не лучше, а порой и хуже, аннуитетного платежа. Кто бы что не говорил по этому поводу.

Выбирать вам.

Но, прежде, чем выбрать, сравните разные варианты. Учитывайте платеж, кредитную нагрузку и общую переплату (но не забывайте про возможность досрочного погашения). Сравнивайте с умом, а не с эмоциями. 

Если вам нужна помощь в получении ипотечного кредита или кредита под залог недвижимости, пишите на почту info@dengiest.ru. Расскажите свою ситуацию, постараемся помочь.