Ипотека или аренда?

Нравится

Когда ипотечный заемщик уже определился с выбором места проживания, у него остаются два важных вопроса:

Покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду?
Покупать квартиру за счет своих средств или за счет ипотеки?

Покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду?

Аренда является явной и распространенной альтернативой ипотеке и вопреки расхожему мнению расходы на аренду, как правило, меньше, чем ежемесячные расходы по ипотеке, а ведь на ипотеку нужно еще накопить и первоначальный взнос. Соотношение цена покупаемой квартиры/ежемесячные платежи по ипотеке и цена арендуемого жилья/ежемесячная арендная плата тоже не в пользу ипотеки.

По показателю ежемесячных расходов аренда побеждает с большим отрывом. И если другого выхода нет, то все так и делают – снимают жилье. Другой вопрос, на перспективу в 20-30 лет аренда начинает проигрывать, так как ежемесячные арендные платежи не дают право собственности на жилье и тратятся только на право пользования, а ипотека позволяет получить в собственность дорогостоящий актив – квартиру. Ипотека дает возможность приобрести квартиру сразу в собственность и ежемесячные платежи направлять за свое жилье.

Есть и еще один аспект, который важно принимать во внимание. Сегодняшняя аренда (юридически именуется наймом) является достаточно дорогой. При потере работы или выходе на пенсию оплачивать эти суммы весьма затруднительно. Поэтому возможность снимать квартиру всю жизнь большинством россиян в принципе не рассматривается – слишком дорого и непредсказуемо.

Покупать квартиру за счет своих средств или за счет ипотеки?

«Квартирный вопрос» вынуждает жить с родственниками, ютиться в маленькой квартирке, снимать жилье, ссориться с соседями по коммунальной квартире, но при всем при этом оставаться никому не должным, относительно спокойным за свое будущее и свободным человеком. Человек никому не должный в любой момент способен все бросить и уехать жить в деревню, за границу или снять другое жилье, сменить работу, сферу деятельности, ничего и никого не боясь.

Даже при потере работы максимум, что его ждет — это небольшой кризис, который прекращается устройством на новую работу или получением пособия по безработице. Другое дело — ипотечный заемщик. Это безусловная и неотвратимая обязанность ежемесячно без всяких исключений и отдыха отдавать банку сумму долга, невозможность куда-либо уехать надолго, не уведомив банк и не оставив деньги на погашение задолженности, преследующий страх потерять работу, необходимость держаться за свое место работы, хотя оно давно «уже надоело».

Жить с чувством невыполненного долга непросто, тем более в течение 20-30 лет. Эксперимент по ипотеке для российских граждан только начался и никто и не успел еще в полной мере оценить его результаты, а вот дефолтные заемщики, лишившиеся жилья в связи с неуплатой, уже появились.

В США результаты уже есть — граждане всю жизнь живут в кредит и считают это нормальным. При невозможности погашения кредита для них существует институт банкротства, программы перекредитования, реструктуризации, социальные программы, которые позволяет относительно безболезненно пережить и дефолт по кредиту. В России до этого пока далеко, различные перекосы и перегибы в реализации ипотеки не редкость, поэтому и результат эксперимента еще неизвестен.

Итак, вместо накопления денег на покупку квартиры покупатель может взять кредит в банке или заем в некредитной организации. Развитие ипотечного кредитования позволяет купить квартиру уже через месяц после того, как в голову пришла хорошая мысль решить вопрос с жильем, при условии, что покупатель трудится на хорошей работе и накопил хотя бы на первоначальный взнос.

Те, кто берут «ипотеку» берут на себя и риски потери/снижения доходов, выселения из единственного жилья, валютный риск (если в иной валюте, чем рубль), процентный риск (для плавающих ставок), риск утраты права собственности на жилье.

На этом фоне устрашающе звучит факт переплаты в три раза от цены квартиры. То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на текущий момент.

Но подойдем к вопросу о переплате с другой стороны. Деньги сейчас стоят одну цену, а через пять-десять лет они будут стоить другую цену. Вспомним, сколько раньше стоили продукты. На пятьдесят рублей в середине девяностых можно было купить еду на несколько дней. На текущий момент и тысячи рублей не хватит на тот же набор продуктов. Можно быть уверенным, что и дальше деньги будут дешеветь, а вот недвижимость скорее всего дорожать.

В этом смысле выиграли те, кто получил кредит в начале 2000-х годов. Тогда цены на квартиры не были столь высокими, хотя и заработки были меньше. С тех пор и заработные платы выросли в разы и все те кредиты в основном уже погашены досрочно. Тот, кто рискнул тогда, безусловно, был прав. Если бы заемщики приняли в тот момент решение копить деньги — то и до сих пор пытались бы угнаться за ростом цен.

Поэтому копить, по нашему мнению, целесообразно только на первоначальный взнос, а не на всю квартиру. В перспективе нескольких лет инфляция будет постоянно уменьшать сумму накоплений и есть риск так и не успеть купить квартиру за свои деньги. Уж лучше взять кредит, но погасить его досрочно. По крайней мере, жилье будет уже в наличии.

Еще одна важная мысль: цену золота придумали люди. Жизнь в городе в большой и просторной квартире не является объективным благом — просто многие считают, что это так. Необходимо ориентироваться на себя и свои реальные потребности. Вариантов выбора много.

Ипотека – это практически единственный реальный способ купить жилье, поскольку накопить на квартиру сложно, да и нецелесообразно. Кроме того, ипотека и покупка квартиры, безусловно, является шагом вперед в развитии человека. Ипотека подталкивает к карьерному росту, к желанию работать больше и лучше, движет к ответственному отношению к принятию решений, к самостоятельности и независимости.

Итак, главное требование к квартире, приобретаемой в кредит, чтобы она была достаточно комфортна для проживания, но не была дорогой. Кредит на такую квартиру не должен ограничивать возможность человека осуществлять то, что ему интересно, быть свободным в выборе путей самореализации и получать чувство радости от жизни.

МАКСИМ САБЛИН